中介费由谁出，合同说了算
先说结论
中介费由谁承担，法律没有全国一刀切的规定，最终以你和中介签署的居间服务合同为准。二手房买卖里买方全出比较常见，新房常有开发商参与，租赁则多由承租人承担，但以上都不是强制规则。签约前把费用承担方、金额、包含哪些服务写进合同，比听任何口头承诺都管用。
不同交易场景的通行做法
虽然法律没硬性规定，但市场上确实形成了一些习惯性分担方式，可以作为你谈判的起点。
- 二手房买卖：多数城市里，买方承担全部或大部分中介费。原因是中介通常由买方联系，服务也围绕买方的找房、带看、撮合展开。但卖方急着出手时，也可能愿意分担甚至全出，这完全取决于双方议价地位。
- 新房销售：开发商和中介常有合作，费用往往由开发商支付，或者折算进房价里。你在售楼处和通过中介买新房，费用结构可能不同，签约前要问清这笔钱到底谁在出。
- 房屋租赁：承租人承担中介费是常见做法，通常相当于一个月租金。但出租人为了快速出租，也可能主动承担或分摊，特别是空置期较长的时候。
这些只是市场习惯，不是法律要求。同一个城市、同一个品牌，不同门店甚至不同经纪人，谈出来的结果都可能不一样。
签约前必须核对的四个条款
中介费纠纷大多出在合同没写清楚。签约前逐条核对以下内容，能省掉后续大量扯皮。
- 费用承担方：明确写清是买方、卖方还是双方按比例分担。不要接受"费用另议"或"按惯例"这种模糊表述。
- 费用金额与支付节点：写明具体数额和支付时间，比如签约时付一半、过户时付清。别只写"按成交价某百分比"，要写清计算基数是成交价还是评估价。
- 服务内容清单：中介费包含哪些服务——是只负责撮合签约，还是包括贷款代办、权证办理、物业交割？每一项附加服务对应多少费用，都要列出来。
- 退费条件：如果交易因一方违约或政策变化而终止，中介费退不退、退多少，合同里要有明确条款。没有这一条，事后很难主张。
口头承诺为什么不算数
很多纠纷的根源是中介口头答应"费用好商量""后面可以退"，但合同里没写。一旦进入履约环节，口头承诺既无法举证，也不具备法律约束力。
正确做法是：谈好的每一个条件，都要求写进合同补充条款或备注栏。如果中介拒绝写入，基本可以判断这个承诺不可靠。另外，所有费用的转账都走对公账户，保留付款凭证，不要直接转给经纪人个人。
不同城市口径可能不同
虽然费用承担没有全国统一规定，但部分城市对中介费比例或分担方式有地方性指引，比如通过行业协会发布参考标准。这些指引不一定是强制性的，但可以作为谈判参考。
建议你在签约前，先到你所在城市的住房和城乡建设委员会或房地产中介行业协会官网，查一下当地是否有相关指引或备案要求。如果查不到，就以你所在城市当年公布的居间服务规范为准。
中介费的核心逻辑很简单：谁出、出多少、包含什么，全部白纸黑字写清楚。合同签得越细，事后争议越少。
常见问题
中介费可以砍价吗？
可以谈。中介费比例本身不是政府定价，属于市场调节价，签约前都可以协商。但谈下来的结果一定要写进合同，口头答应不算数。建议对比同城几家正规中介的收费和包含服务后再决定。
交易没成功，中介费能退吗？
看合同约定。如果合同里写了退费条件，按条款执行；没写的话，实践中要看中介是否已提供主要服务。签约前务必在合同里明确"交易未完成时费用如何处理"，不要事后去争。
买卖双方分担中介费怎么写进合同？
在居间服务合同的费用条款里，明确写清买方承担多少、卖方承担多少，以及各自支付的时间节点。如果涉及贷款代办等附加服务，也要单独列明费用归属。双方签字确认后才有法律效力。
本文只解释通行规则与判断方法，不含任何具体分数、名次或日期。各省与各年度的具体口径，请以当地考试院或主管部门当年公布的正式文件为准。